Лизинг на этапе котлована

Как компания «Лизинг-Трейд» финансирует недвижимость по договорам долевого участия.

Некоторое время назад аналитики компании «Лизинг-Трейд» сравнили рост стоимости различных активов за пятьдесят лет: акции, драгоценные металлы, недвижимость. Для анализа были взяты активы зарубежных стран, ну, просто потому, что современная история отечественных активов слишком коротка. Наибольший рост капитализации и устойчивость на протяжении длительного времени, как выяснилось, продемонстрировала именно недвижимость.

Это исследование еще раз подтвердило, что тренд на развитие лизинга недвижимости, выбранный компанией пять лет назад, верный. Кризис последних двух лет, затронувший в больше степени автолизинг, показал, что диверсификация активов независимых лизинговых компаний становится одним из условий их устойчивости. Это, кстати, понимают многие участники рынка. Опрос, проведенный порталом на ТГ-канале, подтвердил: большинство опрошенных (27% лизингодателей) рассматривают недвижимость как перспективную нишу. Об этом же свидетельствуют данные Эксперт РА: объем сделок с недвижимостью у независимых компаний вырос за последние годы в пять раз.

В прошедшем году «Лизинг-Трейд» поставил на поток лизинг коммерческой недвижимости, приобретаемой по договору долевого участия (ДДУ) в рамках ФЗ № 214.

- Мы занимаемся лизингом недвижимости пятый год и, по ходу погружения в данный продукт, поняли, что большая часть объектов – коммерческих помещений от застройщиков – продаются по ДДУ еще на этапе строительства, - говорит Розалия Миндарова, руководитель отдела лизинга недвижимости компании«Лизинг-Трейд». - У некоторых застройщиков эта цифра может достигать 80-90 процентов. Стало очевидно, что необходимо учиться работать с недвижимостью на этом этапе.

Чем отличается структура сделки при договоре ДДУ? Главное отличие, отметили в компании «Лизинг-Трейд» в том, что стандартный договор купли-продажи в этом случае заменяет договор долевого участия.

Вот основные этапы сделки:

- оценка финансовой устойчивости и репутации застройщика - важно, чтобы объект был достроен и сроки соблюдены

- подписание договора лизинга на строящийся объект недвижимости;

- подписание и государственная регистрация договора долевого участия;

- ожидание разрешения на ввод в эксплуатацию и приемка объекта по акту;

- передача предмета лизинга лизингополучателю.

Каков срок третьего, строительного, этапа? По практике компании «Лизинг-Трейд» это не более 12 месяцев, хотя, отмечает Розалия Миндарова, сейчас мы готовы рассматривать объекты со сроком введения в эксплуатацию до 24 месяцев- это средний срок полного цикла строительства многоквартирных домов в РФ.

Опытные лизингодатели, работающие с оборудованием, наверняка скажут, что, по сути, сделка по ДДУ отчасти схожа с договором лизинга промышленного оборудования, когда станки или производственная линия изготавливаются на заказ и сроки ожидания предмета лизинга могут затянуться на несколько месяцев.

Но вернемся к практике «Лизинг-Трейд». Стоимость коммерческой недвижимости по заключенным сделкам колеблется в пределах 20-40 млн, минимальная стоимость определена компанией в 10 млн. Минимальный аванс лизингополучателя – 10%. Максимальный срок договора лизинга 5 лет. Накопив первоначальный опыт проведения сделок по ДДУ в родном регионе – Татарстане – «Лизинг-Трейд» готов финансировать подобные объекты и в других регионах страны и , уже сейчас они отмечают повышенный спрос на данный продукт в Московской и Ленинградской областях.

А готовы ли банки финансировать лизинг недвижимости по ДДУ или придется опираться на собственные средства?

Конечно, отмечает Розалия Миндарова, изначально отношение к финансированию подобных сделок было осторожным.

- Но, на самом деле, суть сделки не отличается от ипотечного кредитования, а рисков даже меньше, поскольку заемщиком выступа не физическое, а юридическое лицо, - говорит Розалия Миндарова. - Что на этапе строительства банк может получить в залог? Тут все в каждом банке выстраивается индивидуально, но в теории можно передать в залог право требования на недвижимость на этапе возведения и сам объект недвижимости после ввода в эксплуатацию, то есть один залог меняется на другой. Второй вариант – дожидаемся ввода в эксплуатацию и сразу передаем помещение в залог. Все индивидуально по каждой сделке.

Сегодня «Лизинг-Трейд» ставит перед собой задачу создать совместно с банками «коробочное решение», которое позволит ускорить принятие решений по недвижимости с ДДУ.

Впрочем, отмечает Розалия Миндарова, даже без этого компания демонстрирует рекордные темпы: в декабре, в период взрывного спроса на лизинг недвижимости, «Лизинг-Трейд» заключала сделки на лизинг недвижимости , в том числе и по ДДУ за четыре рабочих дня.

Подробнее о правовых аспектах и особенностях лизинга недвижимости читайте в обзоре «Недвижимость&лизинг».

Автор: Татьяна Тибурская