Недвижимость & лизинг

Пока весь рынок лизинга находится в состоянии задумчивости, интерес к финансовой аренде недвижимости растет.

На протяжении многих лет годовую статистику по лизингу недвижимости определяли две-три крупные сделки, которые, как правило, проводили компании с государственным участием. Именно они определяли объем рынка по данному направлению.

Но гораздо более интересные процессы уже не первый год идут в компаниях второго эшелона, которые принято называть региональными, хотя большинство из них работает практически во всех регионах страны. Именно они отмечают (и статистически подтверждают) рост сделок по лизингу недвижимости. Данные 2024 года показывают, что портфель по финансовой аренде объектов недвижимости растет быстрыми темпами, у наиболее активных игроков его рост составил от 33 до 150 процентов, что составляет денежном выражении порядка 200-300 млн рублей. Если иметь в виду, что чеки в сделках с недвижимостью у этих компаний в среднем составляют от 5 до 25 млн рублей, то становится понятно, что именно второй эшелон лизингодателей сегодня активно нарабатывает компетенции в области лизинга недвижимости. На их опыт и практику, востребованную малым и средним бизнесом, мы и будем опираться в нашем исследовании.

Почему растет интерес к лизингу недвижимости

Опрошенные порталом All leasing участники рынка называют несколько причин.

Розалия Миндарова, руководитель отдела лизинга недвижимости компании «Лизинг-Трейд».

— Рост налоговой нагрузки совпал с развитием бизнеса компаний в ряде областей экономики. Лизинг недвижимости — офисной, производственной, жилой — является оптимальным вариантом для таких компаний, потому что позволяет не повышать кредитную нагрузку, приобретать ликвидные активы и при этом оптимизировать налоги, и в данный момент, мы видим рост количества запросов, особенно в Московской и Ленинградской областях — говорит Розалия Миндарова, руководитель отдела лизинга недвижимости компании «Лизинг-Трейд».

С экспертом «Лизинг-Трейд» согласен Евгений Марков, руководитель отдела развития ЛК «Роделен»: отсутствие единовременных крупных затрат и налоговые преимущества делают в глазах предпринимателей лизинг недвижимости все более привлекательным инструментом.

Определенную роль сыграло и завершение программ льготной ипотеки, отметил Александр Блюм, заместитель генерального директора ЛК «Пруссия».

Свою лепту в этот процесс внесло и ужесточение условий кредитования: одобряемость заявок на лизинг существенно выше кредитных.

Но есть специфика

Одна из причин, по которым лизинг недвижимости остается штучным товаром, выявляется в ходе реализации договора. Собственник помещения — лизинговая компания — обязана на протяжении всего срока договора сопровождать эту сделку.

— Прежде всего это относится к договорным отношениям с ресурсоснабжающими организациями и управляющей компанией. Лизингодатель должен заключить и на протяжении всего срока поддерживать договоры с соответствующими компаниями, вносить изменения в договоры лизинга при повышении тарифов и в целом юридически сопровождать договор. Это характерно только для недвижимости, потому что в стандартных сделках лизинговая компания следит только за своевременностью платежей и оформлением передачи предмета лизинга по завершении договора, — отмечает эксперт «Лизинг-Трейд » Розалия Миндарова.

Рассмотрим основные сегменты лизинга недвижимости и базовые условия сделок. Для анализа мы выбрали компании, которые активно работают с малым и средним бизнесом и имеют компетенции на этом рынке.

Офисная, торговая и складская недвижимость

	Компания	Минимальная стоимость предмета лизинга	Минимальный аванс/максимальный срок договора (мес)
	Лизинг-Трейд	10 000 000	10% / 84
1	Роделен	Индивидуальное решение	10% / 120
2	Универсальная лизинговая компания	10 000 000	15% / 60
3	Техтранслизинг	1 000 000	10% / 60
4	ЧелИндЛизинг	500 000	10% / 60
5	Интерлизинг	1 000 000	20% / 84
6	Столичный лизинг	1 000 000	10% / 60
7	УралБизнесЛизинг	500 000	10% / 60
8	Уралпромлизинг	600 000	10% / 60
9	КузбассФинансЛизинг	Индивидуальное решение	0% / 60
10	ПР-Лизинг	3 000 000	20% / 60
11	ТЕХНО Лизинг	Индивидуальное решение	10% / 60
12	Восток-Лизинг	Индивидуальное решение	Индивидуальное решение / 60
13	ЛК Пруссия	1 000 000	10% / 84

* Данные приведены на 01.04.2025

** Лизинговая компания «Столичный лизинг» работает только с клиентами Центрального федерального округа

*** «Интерлизинг» заключает договоры на коммерческую недвижимость, стрит-ритейл кроме помещений в подвалах и полуподвалах, офисы класса от А плюс до Б

— Офисная недвижимость — интересный объект для лизингодателя, так как обладает высокой ликвидностью, — отмечает Розалия Миндарова . -Предметом лизинга может выступить как отдельно стоящее здание, так и часть офисного комплекса.

В недавней практике «Лизинг-Трейд» был случай, когда продавец и лизингополучатель хотели оформить не только квадратные метры офиса, но и выделить часть земельного участка, на котором стояло здание. Несмотря на нестандартную задачу, она была успешно решена.

Второй привлекательный в силу своей ликвидности сегмент — торговая недвижимость. При этом популярностью у клиентов в последние годы пользуются объекты стрит-ритейла.

Еще один показательный пример от «Лизинг-Трейд». В компанию обратился предприниматель с просьбой подобрать объект для уличной торговли. «Лизинг-Трейд» оказывает подобные услуги и поэтому объект был оперативно найден и забронирован. Но клиент решил сравнить условия на рынке лизинга и пропал на пару месяцев. Оказалось, что все это время он вел переговоры с крупной федеральной компанией, которая за это время так и не смогла одобрить заключить договор — в ходе оформления возникали все новые сложности. Уже в последний момент, когда девелопер снимал бронь с выбранного объекта, предприниматель вернулся в «Лизинг-Трейд» и там удалось заключить договор за три рабочих дня.

Производственная недвижимость

	Лизинг Трейд	10 000 000	Индивидуальное решение /84
1	Роделен	Индивидуальное решение	10% / 120
2	Универсальная лизинговая компания	10 000 000	15% / 60
3	Техтранслизинг	1 000 000	10% / 60
4	ЧелИндЛизинг	500 000	10% / 60
5	Столичный лизинг	1 000 000	10% / 60
6	УралБизнесЛизинг	500 000	10% / 60
7	Уралпромлизинг	600 000	10% / 60
8	КузбассФинансЛизинг	Индивидуальное решение	0% / 60
9	ПР-Лизинг	3 000 000	20% / 60
10	ТЕХНО Лизинг	Индивидуальное решение	10% / 60
11	Восток-Лизинг	Индивидуальное решение	Индивидуальное решение / 60
12	ЛК Пруссия	1 000 000	10% / 84

Не все лизинговые компании работают в этом сегменте, хотя запросов, отмечает эксперт «Лизинг-Трейд», сегодня много.

На что надо обратить внимание и какие аспекты следует участь?

— Как правило, речь идет не об отдельно стоящем здании, а о производственной площадке, — рассказывает Розалия Миндарова — Это земельный участок и несколько зданий. Зачастую, после проведения юридической экспертизы, появляется ряд замечаний, которые необходимо устранить. Наиболее распространенные проблемы: незарегистрированное здание, которого не отражено в правоустанавливающих документах или, напротив, снесенные строения, которые еще значатся в выписках из Реестра недвижимости.

Еще один важный вопрос, на который стоит обратить внимание — правовой статус железнодорожных веток и тупиков, ведущих на территорию, и подъездных путей. Они тоже должны быть зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства.

Два слова об оценке недвижимости

Промышленные объекты, которые включают в себя несколько строений разных лет и различного целевого назначения чаще всего требуют независимой оценки.

— Самый распространенный подход в оценке недвижимости — сравнительный. — поясняет Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора «Центр независимой экспертизы собственности». - В этом случае оценщик должен обладать данными о ценах продажи аналогичных объектов недвижимости. С промышленными объектами он неприменим, так как большинство зданий носят уникальный характер. Поэтому здесь чаще используются метод воспроизводства, который определяет затраты на строительство идентичного здания, его инженерных систем, внешней отделки или метод дисконтирования денежных потоков, который учитывает изменения стоимости получаемых доходов от эксплуатации производственного комплекса. Как видим, такой подход требует серьезной квалификации оценщика. Не в каждом регионе найдётся специалист нужного уровня, особенно если мы говорим о сложном производственном объекте.

При возвратном лизинге заявитель сам зачастую просит лизинговую компанию провести оценку объекта, поскольку не представляет точно его рыночную стоимость.

И, наконец, поговорим о сегменте, который вызывает самый массовый интерес — лизинг жилой недвижимости и апартаментов.

Лизинг жилой недвижимости и апартаментов

Сразу скажем, что все опрошенные порталом лизинговые компании передают жилую недвижимость или апартаменты только юридическим лицам. Для физических лиц такой способ приобретения жилья слишком дорог (срок существенно короче ипотеки) и невыгоден, поскольку нет экономии на налогах.

Как объясняют такую покупку предприятия? Для размещения командировочных — вот типичный ответ. Хотя все-таки лучше сказать представителю лизинговой компании правду: покупаю для себя, для сына и т.д.

И сразу ответим на важный вопрос: прописаться в квартире, которая находится в лизинге, нельзя. Временную регистрацию сделать — можно.

Равно как нельзя в конце договора лизинга переуступить жилое помещение физическому лицу, слишком велики налоговые риски. Поэтому если кто-то из лизингодателей предлагает подобный вариант, стоит хорошо задуматься. Рискует при этом не лизинговая компания, а непосредственно получатель.

— Мы сразу предупреждаем клиентов об этих рисках. Но, как показал анализ прошедших ранее сделок, на переуступку прав не пошел ни один лизингополучатель из тех, с кем у нас были заключены договоры, — говорит Розалия Миндарова.

Жилая недвижимость

	Лизинг-Трейд	10% / 84
1	Роделен	10% / 120
2	Универсальная лизинговая компания	15% / 60
3	Техтранслизинг	10% / 60
4	ЧелИндЛизинг	10% / 60
5	Интерлизинг	20% / 84
6	Столичный лизинг	10% / 60
7	УралБизнесЛизинг	10% / 60
8	Уралпромлизинг	10% / 60
9	КузбассФинансЛизинг	0% / 60
10	ПР-Лизинг покупка у физич лица	20% / 60
11	ТЕХНО Лизинг	10% / 60
12	ЛК Пруссия	10% / 84

Как продавца сделать поставщиком?

В любом договоре лизинга три стороны: клиент, лизинговая компания и поставщик. Поставщиком может быть производитель, дилер, посредник. Но, независимо от статуса, поставщики всего на свете — от массажных кресел до самолетов — используют лизинг как форму реализации товара.

Недвижимость здесь исключение. В ходе подготовки этого материала было проведено три десятка интервью с застройщиками и риэлторами, которые специализируются на коммерческой недвижимости. И никто из них не использует лизинг, а некоторые даже не слышали о финансовой аренде.

— Между тем спрос на такие сделки стабильно растет. Мы видим, что все больше клиентов приходят к нам с успешными кейсами в целях налоговой оптимизации за счет лизинга, — говорит Евгений Тамошин, исполнительный директор консалтинговой компании коммерческой недвижимости WEWALL. — Однако сам формат лизинга по-прежнему остается недостаточно освещённым, и многие предприниматели просто не рассматривают его как рабочий инструмент.

Впрочем, лизинговые компании давно поняли это.

— На сегодня мы заключили договоры со всеми крупнейшими агентствами Татарстана, — рассказывает Розалия Миндарова, эксперт «Лизинг-Трейд». — Сейчас мы на том этапе, когда они сами просят нас рассказать о возможностях и преимуществах лизинга недвижимости. В настоящее время выходим на федеральный уровень — находимся на этапе подписания договоров о сотрудничестве с федеральными девелоперами и крупнейшим агентством недвижимости. В лизинге наши партнеры увидели новый инструмент, поскольку действующих в нынешних условиях уже недостаточно. Мы активно работаем над популяризацией продукта, даже понимая, что это, в свою очередь, породит конкуренцию.

По тому же пути пошла "Лизинговая компания Роделен".

— Мы также находимся в поиске партнеров-застройщиков, — отмечает Евгений Марков, руководитель отдела развития компании. — Впрочем, в настоящее время это уже взаимный интерес.

Какие документы потребуются для заключения договора лизинга недвижимости

Алгоритм лизинговых компаний отличается деталями. Но исходным документом, с которого следует начать общение, является выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Это главный документ, который поможет выяснить юридическую чистоту объекта.

-Кроме того, мы простим прислать фотографии объекта с привязкой к геолокации, -добавляет Александр Блюм, заместитель генерального директора ЛК Пруссия.

Заказывайте выписку из Реестра, фотографируйте объект, выбирайте лизинговую компанию — и, вперед!